优益配
在商业地产面临深度调整的当下，新城控股（601155）展现出逆势增长的态势，其背后的商业运营逻辑正在发生深刻变化。
9月24日至25日，新城控股在上海西岸美高梅酒店举办2025第八届商业年会暨吾悦商管第一届悦链计划合伙人大会。数千位合作伙伴齐聚一堂，见证新城商业在行业转型关键期的重要战略升级。
在商业地产告别野蛮生长、步入存量时代的今天，新城控股对外公布了迭代焕新后的“吾悦经营五步法”，同时推出旨在构建商业生态系统的“悦链计划”。
在外界看来，这些举措背后，是新城商业从规模扩张到质量共生的战略转变。
把脉方向
每年新城商业年会的大咖分享环节皆为焦点，今年亦不例外。
如是金融研究院院长管清友首先登台，作了《近期宏观形势分析与商业地产行业发展趋势展望》的主题演讲。
管清友从宏观经济环境入手，分析了当前消费市场的新变化。他认为，在消费分级与消费升级并存的背景下，商业地产需要更加精准地把握消费者需求的变化。
申万宏源研究所金融地产部负责人袁豪在《增量与存量并存时代的发展机遇——购物中心行业的分析与展望》演讲中，通过详实的数据分析了行业现状。他认为，近年来重点商业运营公司租费规模持续增长，并且租费增速持续跑赢行业，超过市场预期。
中国连锁经营协会副会长武瑞玲则以“向内求、练内功、扩内需”为切入点，指出了商业地产企业苦练内功的重要性。
她认为，商业的本质是“利他”，购物中心的相关方只有坚持“利他”才能将“商业综合体”建设成“商业价值共同体”。
来自品牌方的代表——潮宏基（002345）集团副总裁、潮宏基珠宝总经理蔡中华分享了《潮宏基逆势增长的解码》。作为与吾悦广场合作多年的品牌方，蔡中华从品牌视角阐述了与商业地产合作的新模式，以及企业文创产品的推出使其实现逆势增长。
事实上，当商业地产整体面临线下商业饱和供应与线上零售冲击的双重挑战时，新城控股的商业板块却交出了一份亮眼的成绩单。今年上半年优益配，新城控股实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%。
更为关键的是，物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占公司总毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%。这一数据变化表明，商业板块已成长为新城控股不可或缺的盈利支柱。
逆势增长背后的支撑力量，是新城控股对商业运营质量的持续深耕。此次年会中，新城商业不再单纯强调扩张速度，而是将焦点放在了精细化运营与生态共建上。
核心亮点
事实上，“吾悦经营五步法”的迭代焕新是本次年会的核心亮点。
这套方法论从“建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益”五个维度，系统化地构建了新城商业的运营体系。
在“建好空间”环节，新城控股建立了对每个项目、每个铺位可视可达的空间分析，并构建了包括宣发、经营、工程、物业与安全五大方面的全面检查体系。
值得一提的是，今年以来新城控股已投入4亿元，开展88个项目的空间改造和品质提升。在新城方面看来，优质的空间体验会让消费者因为空间愿意来、愿意留，进而赋能品牌方销售。
“组对内容”通过“市场洞察6因子”“项目定位4要素”以及“业态规划4方面”的科学分析，形成“品牌落位7阶模型”，使业态规划从经验决策转向数据决策。
最为关键的是“分享收益”环节，吾悦将全面推广联营扣点模式，并将联营收益反哺营销投入与品牌激励，构建“销售提升→收益增加→加大营销投入→增加品牌激励→促进销售再增长”的正向循环。
新城控股高级副总裁管有冬表示，“吾悦经营五步法”是系统化思考、结构化拆解、精细化指引和数字化管理。这一方法论将定性管理转化为数字呈现，使团队的目标与成果更加量化。
此外，本次年会另一个引人注目的亮点是“悦链计划”的推出。该计划旨在筛选并联合优质品牌与核心代理商，打造一个互信、高效、可持续的资源对接与价值共创平台。
据介绍，“悦链计划”的核心是变“单向招商”为“三方共赢”，开创商业地产与品牌渠道合作的新范式。吾悦作为核心枢纽，一头链接最具扩张潜力的优质品牌，一头链接最具投资实力的核心代理商。
新城控股助理总裁周志明在活动上表示：“吾悦已经从‘规模增长’全面转向‘质量共生’。我们追求的，不再仅仅是出租率和租金。”
为保障合作质量，首届“悦链计划”将精准筛选10家认证品牌和80家核心代理商。这种精选策略体现了新城商业对合作质量的重视，而非单纯追求合作数量。
由量到质
根据官方数据，截至2025年8月25日，新城控股已在全国141个城市布局205座综合体项目，已开业175座，在营规模超1600万平方米。
事实上，新城商业取得的上述成绩，来源于2016年那场集团战略会议。在那场会议上，新城控股确定了“双轮驱动、战略引领——稳步迈向千亿级房企行列”。其中提到的“双轮驱动”，便是住宅+商业的同步发展。
管有冬回顾了新城商业的发展脉络，他认为，过去新城选择并坚持只做住宅与商业的战略以此穿越行业周期，而现在新城要在住宅代建和商业经营的精细化与专业化上再启新篇。
那么，新城商业又将如何再启新篇？
除“吾悦经营五步法”和“悦链计划”的推出，金标吾悦广场将成为新城新城商业品质跃升的重要抓手。
今年6月，新城控股的首座商业项目——常州武进吾悦广场，历经3个多月的改造后正式开业，升级为全国首座“金标吾悦”，开业前三天客流就突破48.5万人次，实现销售额4000余万元。
作为吾悦高销售、高品质的标杆代表，“金标吾悦”匹配了更高规格的硬件维护、销售支持与会员运营体系。据管有冬介绍，未来还将有太原吾悦、海口吾悦、天津津南吾悦、乌鲁木齐会展吾悦等项目焕新为“金标吾悦”
此外，区域深耕也是新城商业的另一个重要战略。
以山东区域为例，目前共布局23座吾悦广场，9月26日开业的青岛即墨吾悦广场，引进90家首进即墨及创新标杆品牌;明年4月30日开业的泰安肥城吾悦广场是肥城市唯一购物中心，将引进超60%的城市首进品牌。
在外界看来，区域集中深耕带来的规模效应和品牌协同，将成为新城商业未来增长的重要引擎。
从常州武进吾悦广场升级为“金标吾悦”，到山东区域的密集布局，新城商业正在实施一种差异化发展策略：一方面通过高端产品线提升品牌形象，另一方面通过区域深耕巩固市场地位。
在增量与存量并存的时代优益配，商业地产的竞争已转向精细化运营和生态构建。新城商业此次年会释放的信号表明，它正在努力摆脱传统地产商的路径依赖，转向一种更加可持续、更加共生的商业新模式。
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